老張的兒子小張于2005年5月在市區(qū)承租了一套房屋居住，當(dāng)時(shí)約定承租年限為六年，也就是到2012年5月到期。但是今年年初出租人將該房屋賣與了他人，現(xiàn)在的房主以他自己使用為由，要求小張搬出。小張來(lái)找父親老張商議對(duì)策，請(qǐng)您給老張父子支個(gè)招吧。
[張律師支招]此問(wèn)題涉及到我國(guó)法律原則之一的“買(mǎi)賣不破租賃”原則。
我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。
根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然出租人將小張所承租的房屋出賣給他人，但在2012年5月之前，即小張與出租人訂立的租賃合同期限屆滿之前，新房主不能要求其搬出。
因原出租人是在小張承租期限內(nèi)將該房屋出賣的，根據(jù)前述，小張不僅能夠繼續(xù)承租至合同期滿，同時(shí)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小張還享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)力。
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