房地產(chǎn)代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產(chǎn)代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎(chǔ)及風(fēng)險防范。

一、房地產(chǎn)代建模式的定義及分類。

基于委托方的不同性質(zhì)，房地產(chǎn)代建模式可分為商業(yè)代建和政府代建兩類，其中商業(yè)代建又分為項目代建和資本代建兩類。

1. 商業(yè)代建。

所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標(biāo)的地塊是否已確權(quán)。

( 1) 項目代建。

項目代建是指代建方與已經(jīng)取得標(biāo)的地塊土地所有權(quán)證的委托方合作，由委托方承擔(dān)全部或部分資金，代建方承擔(dān)工程營造和銷售任務(wù)，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發(fā)全過程管理與服務(wù)，并依據(jù)項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

在項目代建運作過程中，委托方負(fù)責(zé)籌措項目開發(fā)所需全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項目的投資收益，承擔(dān)項目投資風(fēng)險。代建方主要負(fù)責(zé)項目管理團(tuán)隊組建、規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。

( 2) 資本代建。

資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經(jīng)濟主體，且并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會相應(yīng)增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。

2. 政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關(guān)部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理與服務(wù)，依據(jù)項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

相對于商業(yè)代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設(shè)，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。

二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)代建模式體現(xiàn)了市場經(jīng)濟專業(yè)化分工的基本原則，其中政府代建模式存在時間和成熟程度均較商業(yè)代建見長。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場過渡到買方市場，產(chǎn)品品質(zhì)日益受到重視，商業(yè)代建模式的合理性和可行性日漸凸顯。因而本文僅討論商業(yè)代建模式的存在基礎(chǔ)與風(fēng)險防范。

1. 合作雙方對開發(fā)理念認(rèn)知的一致性。

委托方對代建方產(chǎn)品開發(fā)理念的認(rèn)同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務(wù)主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產(chǎn)開發(fā)或高端物業(yè)營造的經(jīng)驗，需要更具影響力的房地產(chǎn)品牌和產(chǎn)品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產(chǎn)品營造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應(yīng)的品質(zhì)、成本要求與委托方對于項目的認(rèn)知存在著一定差距。故而，在確定合作關(guān)系前，委托方與代建方必須就產(chǎn)品營造的各項標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成高度一致，以保障項目正常運轉(zhuǎn)。

2. 人才培養(yǎng)與輸出的效率和質(zhì)量。

代建方品牌輸出的高質(zhì)量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關(guān)鍵，而實現(xiàn)品牌輸出最重要的因素

便是項目管理團(tuán)隊的綜合素質(zhì)。

代建方要實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，必須高度重視內(nèi)部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質(zhì)量和效率，以保障自身品牌的同質(zhì)化輸出。

3. 土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔(dān)項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應(yīng)的資金成本，但為保障項目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項目開發(fā)按計劃推進(jìn)，項目規(guī)劃條件、土地權(quán)屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關(guān)注的重點。

三、商業(yè)代建模式的風(fēng)險與防范。

目前，經(jīng)過部分代建企業(yè)的經(jīng)營與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經(jīng)營風(fēng)險，主要包括委托方干預(yù)風(fēng)險、政府干預(yù)風(fēng)險以及履約風(fēng)險，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。

1. 委托方干預(yù)風(fēng)險與防范。

上文中已經(jīng)提到，委托方與代建方在產(chǎn)品開發(fā)理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中，存在因委托方各類干預(yù)而影響項目推進(jìn)的風(fēng)險，雙方在簽約時應(yīng)建立科學(xué)合理的決策機制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2. 政府干預(yù)風(fēng)險與防范。

目前，由于政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計、工程調(diào)整風(fēng)險在項目實際推進(jìn)過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化項目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項目，同時嘗試建立“政府 - 委托方 - 代建方”三方合約機制，降低項目不確定性。

3. 合作履約風(fēng)險與防范。

商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風(fēng)險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權(quán)責(zé)范圍，同時慎用設(shè)計資源，保障企業(yè)知識產(chǎn)權(quán); 在承建方層面，要加強項目管理團(tuán)隊的執(zhí)行力，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，同時選擇優(yōu)質(zhì)承建方建立長期合作機制。

綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當(dāng)前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關(guān)注的，但其操作過程中也存在一定的風(fēng)險。委托方、代建方應(yīng)積極探索改良渠道，通過代建模式優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展。

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