降低購(gòu)房成本,既需要政府適當(dāng)讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學(xué)設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)比例

12月12日,北京市民政局正式對(duì)外發(fā)布了恭和養(yǎng)老中心試點(diǎn)情況,這是北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的試點(diǎn),在全國(guó)也是首創(chuàng)。該共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施試點(diǎn)將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起,為“有房子”的老人提供24小時(shí)的養(yǎng)老服務(wù)(12月13日《新京報(bào)》)。

據(jù)國(guó)家發(fā)改委官員透露,2016年中國(guó)60歲以上的老齡人口已經(jīng)超過2.3億,預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉,中國(guó)將進(jìn)入深度老齡化階段,老齡人口可能達(dá)到4.8億左右。在這種背景下,唯有積極探索多元化養(yǎng)老,才能疏解養(yǎng)老壓力。北京試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房就是一種有益嘗試。

這種模式的創(chuàng)新之處在于:一、購(gòu)買人持有養(yǎng)老房95%的產(chǎn)權(quán),基本是房子主人,在此養(yǎng)老心里踏實(shí);二、降低了企業(yè)資本投入壓力,有利于調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性從而增加供給;三、24小時(shí)養(yǎng)老服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù)多達(dá)65項(xiàng),這可以讓入住老人享受比較完善的養(yǎng)老服務(wù)。

雖說居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老各有優(yōu)點(diǎn),但也各有弊端。共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房則把這三種養(yǎng)老方式融為一體,這對(duì)老齡人口必然有一定吸引力。對(duì)企業(yè)而言,共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房投入少、風(fēng)險(xiǎn)小,再加上是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),故而有吸引力;對(duì)政府而言,通過這種創(chuàng)新,讓養(yǎng)老多了條出路。

另外,該房產(chǎn)可出借、出租、出售,也打消了購(gòu)買人顧慮。為了防止該創(chuàng)新名不副實(shí),相關(guān)政策對(duì)于入住人有嚴(yán)格的限制,即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人?？梢哉f,政策設(shè)計(jì)比較完善。不過,該模式的實(shí)際效果如何,還需要一段時(shí)間來(lái)觀察,關(guān)鍵是要聽入住老人怎么說。

在筆者看來(lái),這種養(yǎng)老模式在全國(guó)具有推廣價(jià)值,能進(jìn)一步豐富我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系,既讓養(yǎng)老市場(chǎng)多了一種模式,也讓老齡人口有更多養(yǎng)老選擇。但如果要推廣這種模式,恐怕要采取更為靈活的方式以降低相關(guān)成本。當(dāng)成本降低、需求增長(zhǎng),這種模式必然有更大發(fā)展空間。

一方面,購(gòu)房成本可以適當(dāng)降低。目前,恭和養(yǎng)老中心的銷售均價(jià)是4.5萬(wàn)/平方米,雖然其價(jià)格低于商品房,但對(duì)收入有限的老年人口來(lái)說售價(jià)還是偏高。除非是子女出資購(gòu)買房產(chǎn)讓老人入住,如若不然,恐怕只有少數(shù)高收入老年人才能入住這種養(yǎng)老房,普惠價(jià)值就不能體現(xiàn)出來(lái)。

降低購(gòu)房成本,既需要政府適當(dāng)讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學(xué)設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)比例。如果適當(dāng)降低購(gòu)買人的產(chǎn)權(quán)比例,就可降低其購(gòu)房總成本。筆者的建議是,不要一刀切地規(guī)定購(gòu)買人持有95%的產(chǎn)權(quán)、企業(yè)持有5%的產(chǎn)權(quán),應(yīng)該設(shè)計(jì)多種比例以供購(gòu)買人自由選擇。

另一方面,服務(wù)成本可以適當(dāng)降低。目前,恭和養(yǎng)老中心的老人每月需繳3000元服務(wù)費(fèi)?？紤]的該養(yǎng)老中心提供65項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù),這樣的服務(wù)成本或許不算高。但我們也要看到,現(xiàn)在北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金每月是3770元,如果以此來(lái)衡量的話,相當(dāng)一部分老人的經(jīng)濟(jì)壓力不小。

能否采取靈活的服務(wù)和價(jià)格,值得考慮。如果設(shè)計(jì)多種服務(wù)套餐,每種套餐有相應(yīng)的服務(wù)收費(fèi),由老人來(lái)選擇,或者根據(jù)老人實(shí)際需要或者實(shí)際消費(fèi)收取服務(wù)費(fèi)的話,很多老人就不用每月支付固定的3000元服務(wù)費(fèi)。這種一刀切的收費(fèi)方式雖能保障企業(yè)利益,但會(huì)讓老人喪失選擇權(quán)。

據(jù)悉,試點(diǎn)的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住了143戶,入住率不算低。但如果適當(dāng)降低購(gòu)房成本和服務(wù)成本,相信入住率會(huì)更高。所以,無(wú)論是完善這種模式還是推廣這種模式,都必須考慮老年人群的實(shí)際承受能力。